搜索
 

导读:

2016年5月1日营改增后,在房地产估价过程中增值税及其附加的税费测算,着实迷糊了不少估价人员,本文通过真实案例、政策分析可快速帮我们正确理解在承租人权益价值估价税费该如何计算:“不动产转租业务并无明确的差额征税文件支持,因此不属于差额征税事项,相应地不得适用差额征税政策




正文


新业态新体验模式不断涌现,推动消费升级换代,正大力激活消费需求,也加速了不动产租赁市场回暖。在经营转型及模式转变过程中较多企业作为“二房东”转租不动产的情况成为一种常见现象。对于转租不动产的增值税处理问题,尤其是改变增值税计税方法的相关事项。一些纳税人为少缴税款,滥用税收优惠政策,在没有任何明确政策的前提下任意进行税收筹划,产生了很大的税务风险,在估价活动中对承租人权益价值估价会导致估价结果形成较大偏差。

01

●●●真实案例●●●


A公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人,自2010年开始以经营性租赁方式承租B房地产公司自持物业用于经营,同时,将其中部分房产转租给C其他经营户。2016年5月1日(营改增后),A公司选择采用简易计税办法,对转租收入全额按照5%的税率申报缴纳增值税。由于A公司与出租方(B)租赁合同中约定的时间是在2016年4月30日前,租入不动产可以选择按简易计税方法全额计算申报纳税,也就是说,A公司按照简易计税方法依5%的税率全额(不含增值税)计算申报纳税符合规定。


已知A公司已支付2020年房屋租赁费3000万元(含税),对外转租取得全年收入3300万元(含税),按照简易计税方法,A公司全年应缴纳增值税3300÷(1+5%)×5%=157(万元);今年,为降低税收成本、减轻疫情影响,A公司欲在不改变简易计税方法的前提下,采用差额方法计算销售额。按照这种方法,A公司只需要缴纳增值税(3300-3000)÷(1+5%×5%=47(万元),这样一来,可以少缴110万元的增值税。那么,A公司的这种操作是否符合政策规定?

02

●●●政策分析●●●



按照政策规定,一般纳税人的转租业务可适用简易计税方法。


根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号,以下简称“16号公告”)第三条第一项规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。《全面推开营改增试点12366热点问题解答(一)》中提到:关于转租不动产如何纳税的问题,国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。因此,一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。


根据上述规定,甲公司的转租业务收入按照简易计税方法计税是没有问题的,但是为了降低税负改为按照差额方法计税,则不符合规定。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,以下简称“36号文件”)规定,金融商品转让、经纪代理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为,可采取差额计算方法。同时,基于现行的增值税法律规定及相关征管实操经验,允许差额征税的增值税应税事项原则都有对应的文件支持,不动产转租业务并无明确的差额征税文件支持,因此不属于差额征税事项,相应地不得适用差额征税政策


也就是说,16号公告以及后续出台的不动产租赁相关税收规范性文件并未规定转租业务可以采用差额计算销售额,如果A公司按照转租收入减去支付给出租方租金后的余额按简易计税办法申报纳税,则不符合政策规定。适用简易计税方法,不得抵扣进项税额;采用一般计税方法的通常可以抵扣进项税额

需要注意的是,根据《税收征收管理法》规定,纳税人为降低税收成本进行恶意筹划,须缴纳罚款和滞纳金,进行虚假纳税申报或被定性为偷税罪;单位犯罪的,不仅对单位判处罚金,而且对其直接负责的主管人员和其他直接责任人判处罚金。


03

●●●实操提示●●●


如果日常经营确有需要,可以考虑纳税人须从简易计税方法转换为一般计税方法,但仍须考虑时间期限、上下游纳税人计税方法以及能否取得和开具增值税专用发票等问题。同时,转变计税方法的纳税人有主体限制,即必须为增值税一般纳税人。如果纳税人是增值税小规模纳税人,则不能转换为一般计税方法。另外,纳税人在转换为一般计税方法前要考虑原简易计税方法是否超过36个月(36号文件附件1第18条第二款规定,一般纳税人发生的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更)。


在实务中,转租方还需要考虑上下游纳税人是否适用(或可选择)一般计税方法,即上游纳税人是增值税一般纳税人可选择采用一般计税方法,下游纳税人同样采用一般计税方法计税,并且都可以开具增值税专用发票。



公评网【17gp.com】


公评网是中国具有公信力的评估平台,致力于面向全球提供基于人工智能技术的不动产价值管理和金融风控服务,可提供:人工智能估价、大数据金融风控解决方案、房地产大数据、房地产市场监测报告等。

【海量房地产大数据】——全国300多个城市、50多万楼盘、1亿多房号的动态数据,出值率和准确率均已达90%

【人工智能估价脑】——获工信部大奖,秒出价格,公正、公开、权威

【不良贷款可获赔】——首份中国人工智能评估数据责任保险,首次保险公司给予每笔住宅贷款最高100万元的保险赔付

【押品价值动态监控】——提供贷前/贷中/贷后价格监测,价格异动及时主动推送提示

【易勘】——现场查勘时间空间人物轨迹四维定位,确保标的物真实无误

【易评】——快速匹配数据与案例,自动生成评估报告,移动办公与审批


Web网站:www.17gp.com 
手机网址:mobil.17gp.com
公评网APP下载:

www.17gp.com/app/weixin.html

服务热线:400-8650-833





分享到